Почему не всегда стоит финансировать проекты недвижимости за счёт собственных средств?
Может показаться логичным, что если деньги уже есть на счёте, инвестиции следует осуществлять за счёт собственных средств. В этом случае не придётся брать на себя кредитные обязательства и платить проценты. Однако на практике такой подход часто оказывается самым дорогим способом финансирования строительства.
Как кредит может быть дешевле собственных денег? Всё дело в стоимости капитала и альтернативных издержках. Стоимость собственного капитала компании равна доходности, которую эти средства могли бы приносить в основной деятельности бизнеса — в среднем около 15–20%. Если вложить эти средства в строительство, они перестанут приносить доход в основном бизнесе. Гораздо выгоднее привлечь финансирование, например, под 10% годовых и сохранить собственный капитал для получения прибыли.
Кроме того, вложение всех свободных средств в строительство или реновацию снижает гибкость компании. Если весь капитал связан с незавершённым проектом, можно упустить возможность выгодно приобрести новое оборудование, выйти на новый рынок или осуществить другую инвестицию, способную ускорить развитие бизнеса.
Не стоит забывать и о том, что строительные проекты нередко оказываются дороже первоначальных расчётов. Цены на материалы меняются, объём работ может увеличиться, а на объекте могут возникнуть проблемы, которые невозможно было предусмотреть на этапе планирования бюджета.
Именно поэтому опытные предприниматели сознательно используют заёмный капитал для реализации строительных и реновационных проектов, чтобы повысить доходность собственного капитала и сохранить ликвидность компании.
Бизнес-кредит для долгосрочных проектов
Бизнес-кредит — одно из самых гибких решений для компаний, которые планируют строить, реконструировать или приобретать недвижимость для долгосрочного использования.
Как правило, вся сумма кредита выплачивается единовременно. Это означает, что необходимый капитал доступен сразу, а в дальнейшем нет необходимости регулярно предоставлять кредитору отчёты о ходе проекта.
Однако такое решение предполагает, что стоимость недвижимости, предлагаемой в качестве залога, уже на момент выдачи кредита является достаточной.
Бизнес-кредит особенно хорошо подходит для следующих целей:
Реновация офисных зданий. Если вы планируете модернизировать существующую коммерческую недвижимость, объект реновации может выступать обеспечением по кредиту.
Приобретение арендной недвижимости. Полученные средства можно использовать для покупки объекта, а ежемесячные платежи по кредиту погашать за счёт арендного дохода.
Покупка коммерческой недвижимости. Если компания арендует помещения для своей деятельности и хочет приобрести их в собственность, арендные платежи можно фактически заменить выплатами по кредиту.
Поскольку речь идёт о долгосрочных инвестициях, срок кредитования может достигать десяти лет. Это позволяет распределить расходы на более длительный период и сохранить ежемесячную нагрузку на приемлемом уровне.
Кредит на развитие недвижимости для строительных проектов
Если речь идёт о девелоперском проекте и стоимость недвижимости растёт по мере выполнения работ, более подходящим решением часто становится кредит на развитие проекта.
В этом случае в качестве обеспечения может выступать строящийся объект. Поскольку стоимость недвижимости увеличивается в процессе строительства, кредит обычно выдаётся поэтапно в соответствии с прогрессом проекта.
Это означает, что компания платит проценты не со всей суммы кредита с первого дня, а только с фактически использованных средств.
Такой кредит подходит, например, для:
- строительства многоквартирных домов;
- реализации проектов таунхаусов;
- строительства новых коммерческих зданий;
- проведения масштабных проектов реновации.
В отличие от бизнес-кредита, кредит на развитие обычно является краткосрочным финансовым инструментом. Срок его действия чаще всего составляет до трёх лет, поскольку предполагается, что за это время проект будет завершён, объекты проданы, а кредит погашен за счёт выручки от продаж.
Кредит на флиппинг недвижимости
Кредит на флиппинг предназначен для инвесторов, которые хотят быстро увеличить стоимость недвижимости за счёт ремонта и затем продать объект с прибылью.
В типичном проекте компания приобретает квартиру, дом или небольшое коммерческое помещение, нуждающееся в ремонте, выполняет необходимые работы и затем продаёт объект по более высокой цене.
Такой кредит позволяет быстро начать работы, не отвлекая значительную часть оборотных средств компании.
Как и кредит на развитие, кредит на флиппинг обычно является краткосрочным финансовым инструментом и предназначен для успешной реализации конкретного проекта.
Важный вопрос: график погашения
Процентная ставка имеет большое значение, однако для проектов в сфере недвижимости правильно выбранный график погашения может быть ещё важнее.
Особенность строительных и реновационных проектов заключается в том, что основная часть расходов возникает в начале проекта, тогда как доход часто поступает только после завершения работ и продажи или сдачи объекта в аренду. Поэтому стандартные ежемесячные выплаты по кредиту далеко не всегда являются оптимальным решением.
Во многих случаях более выгодным вариантом становится график, при котором в течение срока кредита выплачиваются только проценты, а основная сумма долга погашается единовременно после завершения проекта.
Иногда ещё более подходящим оказывается вариант, при котором и основной долг, и проценты выплачиваются только после продажи объекта недвижимости.
Такая гибкость помогает снизить нагрузку на денежный поток компании и позволяет использовать имеющийся капитал для реализации проекта, а не для обслуживания кредита.
Поэтому при выборе финансирования стоит обращать внимание не только на процентную ставку, но и на предлагаемые кредитором варианты графика погашения, выбирая тот, который лучше всего соответствует денежному потоку конкретного проекта.