Miks on flippimine kasulik?
Kinnisvarasse investeerimiseks on palju strateegiaid, kuid flippimist eristavad kaks olulist eelist: kiirus ja kõrge tootluspotentsiaal.
Üürikinnisvara strateegia (osta ja hoia) on suunatud pikaajalisele ja stabiilsele tulule. Investeering tasub ennast ära järk-järgult aastate jooksul, kui üüritulu igakuiste maksetena laekub.
Flippimise puhul on loogika teistsugune. Eesmärk on osta kinnisvara, suurendada selle väärtust ning investeeritud kapital seejärel võimalikult kiiresti vabastada. Tüüpiline korteri flippimise projekt kestab koos ostu, remondi ja müügiga 6 kuni 9 kuud. Kui tehing on edukas, saab investor oma algse investeeringu koos teenitud kasumiga lühikese ajaga tagasi ning võib selle juba järgmisse objekti suunata.
Lisaks täidavad flippijad kinnisvaraturul olulist rolli – nad loovad väärtust sealt, kus enamik inimesi näeb ainult probleeme. Paljud koduostjad soovivad leida kodu, kuhu saab kohe sisse kolida. Neil pole aega, teadmisi ega tahtmist hakata tegelema kapitaalremondiga. Flippija võtab selle riski ja vaeva enda kanda ning muudab kehvas seisukorras objekti koduks, mis vastab ostjate ootustele.
Kuidas valida õige objekt? Eduka flippimise kuldreeglid
Kogenud flippijad teavad: kasum teenitakse ostuhetkel, mitte müügihetkel. Kui sa ostad objekti liiga kallilt, ei päästa sinu kasumit ka kõige ilusam või odavam remont.
Õige objekti valimisel tuleb lähtuda kolmest raudsest põhimõttest.
1. Asukoht on kõige olulisem
Sa võid räämas korteris teha maailmatasemel remondi, kuid sa ei saa muuta asukohta, maja fassaadi ega naabreid. Vali piirkonnad, kus nõudlus on stabiilselt kõrge – koolide, lasteaedade ja transpordiühenduste lähedus on alati plussiks.
2. “Kõige koledam maja ilusal tänaval”
Otsi objekte, mille väärtus on madal pelgalt sellepärast, et nad näevad kohutavad välja. Kosmeetilised vead on flippija parimad sõbrad, sest neid on odav ja kiire parandada. Väldi objekte, millel on ulatuslikud konstruktsioonilised probleemid (vundamendi vajumine, mädanenud kandekonstruktsioonid).
3. Matemaatiline raamistik: 70% reegel
Kogenud investorid kasutavad ostuhinna üle otsustamisel niinimetatud 70% reeglit. See valem aitab hoida emotsioonid kontrolli all ja arvutada välja maksimaalse hinna, mida objekti eest maksta tohib.
Kui sa näiteks tead, et korteri reaalne müügihind pärast täielikku renoveerimist on turul 150 000 eurot ja remondiks kulub hinnanguliselt 25 000 eurot, siis arvutus käib nii: 150 000 x 0,7 = 105 000 eurot. Lahutame sealt remondikulu 25 000 eurot ja saame tulemuseks 80 000 eurot. See tähendab, et ligikaudu 80 000 eurot on maksimaalne hind, mille juures tehing võiks flippijale veel piisavalt kasumit tuua. Ülejäänud 30% katab tehingutasud, laenuintressid ja sinu kasumi.
Flippimise finantseerimine: Kust tuleb raha?
Vähestel alustavatel investoritel on taskust võtta 100 000 eurot vaba raha, et osta korter ja teha seal remont. Õnneks ei ole see ka vajalik. Nutikas võõrkapitali kasutamine võimaldab flippijal oma plaanid ikkagi ellu viia ja kasumit teenida.
Kui sul on olemas näiteks 50 000 eurot vaba raha, ei pea seda tingimata ühte projekti paigutama. Summast võib piisata kahe või kolme erineva objekti sissemakseks ja ülejäänud kulud rahastada laenuga. Nii saad korraga töösse panna mitu projekti ja suurendada omakapitali potentsiaalset tootlust.
Kuna flippimine on olemuselt lühiajaline investeerimisstrateegia, ei ole pikaajalised kodulaenud või hüpoteeklaenud selleks enamasti sobivad. Samas pakub Omega Laen spetsiaalset flippimislaenu, mis on välja töötatud just kinnisvara ostu, renoveerimise ja edasimüügi finantseerimiseks.
Flippimislaenu puhul pakume paindlikku bullet-graafikut, mille puhul makstakse laenuperioodi jooksul ainult intresse ning põhiosa tagastatakse ühe summana projekti lõpus pärast kinnisvara müüki.
Remondiperiood: Kuidas hoida eelarvet ja aega kontrolli all?
Kui ostutehing on tehtud, algab projekti kõige kriitilisem etapp: renoveerimine. Flippimises kehtib reegel: aeg on raha. Iga päev, mil objekt seisab tühjana ja remont venib, vähendab sinu kasumit. Sa maksad selle aja eest laenuintresse, kommunaalkulusid, maamaksu ja muid püsikulusid.
Eelarve ja graafiku kontrolli all hoidmiseks tuleb teada, kuhu raha suunata ja kust seda kokku hoida:
- Kuhu investeerida? Köök ja vannituba on need kaks ruumi, mis müüvad kodu. Inimesed on nõus maksma preemiumhinda, kui köögimööbel on moodne ja vannituba näeb välja nagu hubane spaa. Samuti investeeri heasse ja kaasaegsesse valgustusesse, sest valgusküllased ruumid mõjuvad avaramalt ja luksuslikumalt.
- Kust säästa? Ära tee remonti oma isikliku maitse järgi ega kasuta liiga spetsiifilisi või luksuslikke materjale (nt eritellimusel disaintapeet või disainsegistid), kui objekti asukoht ja tulevane turuhind seda välja ei kanna. Vali seintele neutraalsed toonid (helehall, beež, valge), mis kõnetavad võimalikult laia sihtrühma ja võimaldavad ostjal end seal kergemini ette kujutada.
Remonditööde korraldamisel tasub ausalt hinnata oma oskusi ja aega. Kui sul on olemas vajalikud teadmised ning võimalus projektile täistööajaga keskenduda, suurendab osade tööde isetegemine projektist saadavat tulu. Kui aga remont toimub õhtuti pärast põhitööd ja nädalavahetustel, võib projekt venida kuude võrra pikemaks. Sageli osutub professionaalse ehitusbrigaadi kasutamine kokkuvõttes kasumlikumaks lahenduseks. Isegi kui maksad tööraha, teenid selle sageli tagasi ajavõidus ja väiksemates intressikuludes.
Levinud vead ja riskid ehk miks mõni projekt lõppeb kahjumiga
Kuigi flippimine võib kõrvalt vaadates ahvatlevalt lihtne tunduda, ei ole tegemist riskivaba äriga. Enamik kahjumiga lõõpenud projekte ei kuku läbi mitte halva õnne, vaid vigade tõttu, mida oleks saanud vältida.
- Ülerenoveerimine. Kvaliteetsetele ehitusmaterjalidele ja luksuslikele detailidele kulutatakse liiga palju piirkonnas, kus ostjaskond seda hinnata ei oska. Remondikulu on suur, aga turg ei maksa seda müügihetkel kinni.
- Peidetud defektid. Kui ostueelselt ei kontrollita korteri elektrisüsteemi, torustikku või konstruktsioonide seisukorda, võivad remondi käigus ilmneda kulukad üllatused. See on iga flippija õudusunenägu, kui kosmeetilise remondi asemel on vaja teha kapitaalremont.
- Tururisk. Kinnisvaraturg ei liigu alati ülespoole. Kui ostad objekti turu tipus ja renoveerimise ajal majandus jaheneb või intressimäärad tõusevad, võib ostjate huvi oluliselt väheneda. Sellisel juhul ei pruugi kinnisvara õnnestuda müüa planeeritud hinnaga või soovitud aja jooksul.
Seetõttu tasub iga projekti planeerida konservatiivselt. Remondieelarvesse on mõistlik jätta reserv ootamatuteks kuludeks ning kasumiarvestus võiks olla pigem ettevaatlik kui ülemäära optimistlik. Samuti tasub juba enne ostu välja mõelda varuplaan juhuks, kui müük venib.
Kokkuvõttes on kinnisvara flippimine reaalne äri ja mitte kiire rikastumise skeem. Edu sõltub eelkõige õigesti valitud objektist, realistlikust eelarvest, distsiplineeritud projektijuhtimisest ja oskusest emotsioonid otsustusprotsessist eemal hoida. Kui need põhimõtted on paigas, võib flippimine olla tulus viis kinnisvarasse investeerimiseks ning kapitali kasvatamiseks.