Miks ei tasu kinnisvara arendusprojekte alati omavahenditest finantseerida?
Võib tunduda loogiline, et kui raha on kontol olemas, tuleks investeeringud teha omavahenditest. Laenukohustus jääb nii tõepoolest võtmata ja intressikulu kandmata, kuid sellest hoolimata on see sageli kõige kallim viis ehitamiseks.
Kuidas saab laen olla odavam kui oma raha? Küsimus on kapitali hinnas ja alternatiivkuludes. Ettevõtte oma raha hind on võrdne tuluga, mida see võiks teenida põhitegevusest – keskmiselt 15–20%. Kui matta see ehitusse, jääb see tootlus saamata. Palju soodsam on võtta turult laenu näiteks 10%-ga ja jätta oma kapital kasumit teenima.
Lisaks vähendab vaba kapitali suunamine ehitus- või renoveerimisprojekti ettevõtte paindlikkust. Kui kogu raha on seotud poolelioleva ehitusprojektiga, võib kasutamata jääda võimalus soetada soodsalt uusi seadmeid, laieneda uuele turule või teha mõni muu investeering, mis aitaks ettevõttel kiiremini kasvada.
Meeles tasub pidada sedagi, et ehitusprojektid võivad osutuda kallimaks kui esialgu planeeritud. Materjalide hinnad muutuvad, tööde maht võib suureneda ning objektil võivad ilmneda probleemid, mida eelarvestamise käigus ei osatud ette näha.
Seetõttu kasutavad kogenud ettevõtjad ehitus- ja renoveerimisprojektide elluviimiseks teadlikult võõrkapitali, et suurendada omakapitali tootlust ja säilitada oma likviidsus.
Ärilaen pikaajaliste projektide jaoks
Ärilaen on üks paindlikumaid lahendusi ettevõtetele, kes soovivad ehitada, renoveerida või soetada kinnisvara pikaajaliseks kasutamiseks.
Ärilaenu puhul makstakse kogu laenusumma tavaliselt korraga välja. See tähendab, et vajaminev kapital on kohe olemas ning edaspidi pole laenuandjale tarvis teha ülevaateid projekti käigust.
Samas eeldab selline lahendus, et tagatiseks pakutava kinnisvara väärtus on juba laenu väljastamise hetkel piisavalt suur.
Ärilaen sobib suurepäraselt kindlateks olukordadeks.
- Büroohoonete renoveerimiseks. Kui soovid olemasolevat äripinda kaasajastada, võib projekti tagatiseks olla renoveeritav äripind.
- Üürikinnisvara soetamiseks. Laenusummat saad kasutada sobiva objekti soetamiseks ning tagasimakseid on võimalik teha üüritulust.
- Ärikinnisvara ostmiseks ja parendamiseks. Kui soovid üürimise asemel äripinnad endale päriseks osta. Üürimaksete aseme maksad sel juhul laenu tagasi.
Kuna tegemist on pikaajalise investeeringuga, võib laenuperiood ulatuda kuni 10 aastani. See võimaldab jaotada investeeringu kulud pikemale perioodile ning hoida igakuised laenumaksed igati mõistlikul tasemel.
Arenduslaen ehitusprojektide jaoks
Kui tegemist on arendusprojektiga ning kinnisvara väärtus kasvab koos ehituse edenemisega, on sageli sobivam lahendus arenduslaen.
Arenduslaenu puhul võib tagatiseks olla ehitatav objekt. Kuna kinnisvara väärtus suureneb tööde käigus, väljastatakse laenusumma tavaliselt osade kaupa vastavalt projekti edenemisele.
See tähendab, et ettevõte ei pea maksma intressi kogu laenusummalt kohe esimesest päevast alates, vaid ainult reaalselt kasutatud summalt.
Arenduslaen sobib näiteks:
- korterelamute arendamiseks;
- ridaelamuprojektide rajamiseks;
- uute ärihoonete ehitamiseks;
- suuremahuliste renoveerimisprojektide läbiviimiseks.
Erinevalt ärilaenust on arenduslaen tavaliselt lühiajaline finantseerimistoode. Laenuperiood ulatub enamasti kuni kolme aastani, sest eeldatakse, et selle aja jooksul projekt valmib, müüakse maha ja investor saab laenu müügitulust tagasi maksta.
Flippimislaen kinnisvara renoveerimiseks ja edasi müümiseks
Flippimislaen on mõeldud investoritele, kelle eesmärk on kinnisvara väärtust renoveerimise abil kiiresti kasvatada ning seejärel objekt kasumlikult edasi müüa.
Tüüpilise projekti puhul ostab ettevõte remonti vajava korteri, maja või väiksema äripinna, teeb vajalikud renoveerimistööd ning müüb objekti seejärel kasumiga edasi.
Flippimislaen võimaldab vajalikud tööd kiiresti käivitada ilma ettevõtte käibevahendeid liigselt sidumata.
Nagu arenduslaen, on ka flippimislaen tavaliselt lühiajaline finantseerimislahendus, mis on mõeldud konkreetse renoveerimisprojekti elluviimiseks.
Oluline teema: tagasimaksegraafik
Laenu intressimäär on oluline, kuid kinnisvaraprojektide puhul võib sobiv tagasimaksegraafik olla veelgi tähtsam.
Ehitus- ja renoveerimisprojektide eripära seisneb sellest, et suurem osa kuludest tekib juba projekti alguses, samas kui tulu laekub sageli alles pärast tööde valmimist ja kinnisvara müüki või väljaüürimist. Seetõttu ei pruugi igakuised laenu tagasimaksed olla alati kõige mõistlikum lahendus.
Paljude projektide puhul on hoopis paremaks lahenduseks maksegraafik, mille puhul tasutakse laenuperioodi jooksul ainult intresse ning põhiosa makstakse tagasi ühe maksena projekti lõppedes. Või hoopis selline maksegraafik, kus nii põhiosa kui ka intressid tasutakse alles peale kinnisvara müüki.
Selline paindlikkus aitab vähendada survet ettevõtte rahavoole ning võimaldab kasutada olemasolevat kapitali projekti elluviimiseks, mitte laenumakseteks.
Seetõttu tasub finantseerimislahendust valides vaadata lisaks intressimäärale ka seda, milliseid tagasimaksegraafikuid laenuandja pakub ning valida variant, mis projekti rahavooga kõige paremini sobib.